Kaufvertragsänderungen in der Regel formlos zulässig

Kaufvertragsänderungen in der Regel formlos zulässig

Stellen Verkäufer und Käufer einer Immobilie nach Beurkundung des Kaufvertrags fest, dass die Immobilie die gegenseitigen Erwartungen nicht erfüllt, können zur Vermeidung gerichtlicher Verfahren einvernehmliche Anpassungen des Kaufvertrags erfolgen. Dies erfolgt teilweise unter Einbeziehung des Notars, teilweise auch formlos. Hier bestehen Unsicherheiten über die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen. Hierzu äußerte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen Monaten deutlich. Lesen Sie hierzu nachfolgende Rechtsprechung:

Mit notariellem Kaufvertrag aus dem Mai 2011 veräußerte ein Bauträger drei Wohneinheiten zum Preis von 309.000,00 € an den Käufer. Wegen einer nicht beseitigten Kontamination des Grundstücks verlangte der Käufer vom Bauträger eine Minderung über 27.000,00 €. Der verkaufende Bauträger erklärte im Juli 2012 ohne notarielle Beurkundung schlicht „anerkannt“. Später überlegte er es sich anders und verklagte den Käufer auf den fehlenden Restkaufpreis. Im Gerichtsverfahren machte er geltend, dass für sämtliche Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien die notarielle Form gemäß § 311 b BGB gelte und seinem Schreiben aus dem Juli 2012 daher keine Bedeutung zukäme.

Dieses Verlangen wies der BGH in oberster Instanz zurück. Grundsätzlich seien Verträge über Immobilien beurkundungsbedürftig, § 311 b BGB. Dies gilt grundsätzlich auch für Änderungen des Kaufvertrags. Eine Ausnahme gelte, wenn nicht die wesentlichen vertraglichen Verpflichtungen, sondern nur Abwicklungsmodalitäten geändert würden. Bei Immobilienkaufverträgen sei entscheidend, ob eine neue Erwerbspflicht des Käufers begründet würde oder, ob die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Eigentums geändert würde. Dies sei beides vorliegend nicht der Fall, da der Verkäufer im Kaufvertrag sogar bereits die Auflassung erklärt habe und damit formell seine Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums sogar bereits erfüllt habe. Der Grundbuchumschreibung kommt (formell) nur die Bedeutung der Vertragsabwicklung zu. Die formlose Nachtragsvereinbarung, bestehend aus Minderungsverlangen und Anerkenntnis durch den Verkäufer sei daher wirksam, der Kaufpreis sei bindend herabgesetzt worden - BGH, Urteil 14.09.2018 - V ZR 213/17.

Profitipp:
Üblicherweise wird in notariellen Grundstückskaufverträgen die Auflassung bereits mitbeurkundet. Dies führt dazu, dass Änderungen des Kaufvertrags in den allermeisten Fällen formlos, also ohne notarielle Nachtragsbeurkundung erfolgen können. Ausnahmen gelten natürlich, wenn der Kaufvertragsgegenstand geändert wird. Auch ist darauf zu achten, dass Anweisungen an den Notar zur weiteren Abwicklung des Vertrags, insbesondere bei Auszahlungen vom Notaranderkonto eindeutig und übereinstimmend von den Vertragsparteien erklärt werden. Zur Vermeidung späterer Auseinandersetzungen sollte auch eine eindeutige Dokumentation zur späteren Nachweisführung erfolgen. Gegebenenfalls empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts oder, selbst wenn Beurkundungsbedürftigkeit nicht besteht, des Notars.